HO-3 vs. DP-3: la diferencia no es solo el nombre

Elegir entre una y otra no es un trámite de nombre en la declarations page. Es una decisión sobre cómo se usa la vivienda, y de ahí depende qué coberturas llegan incluidas y cuáles debes pedir expresamente.

La diferencia central es el uso de la propiedad

Antes de hablar de precio, responde:

• ¿Vive allí el propietario?
• ¿Está alquilada a largo plazo?
• ¿Está vacía o en remodelación?
• ¿Es una segunda vivienda?
• ¿Se alquila por días o semanas?
• ¿Quién posee los muebles?

Una forma incorrecta puede producir una declaración inexacta de ocupación. Si el propietario se muda y convierte la casa en un alquiler, conservar la misma HO-3 sin avisar no resuelve el asunto por sí solo.

Qué suele traer una HO-3

La HO-3 normalmente agrupa:

• Coverage A para la vivienda;
• Coverage B para otras estructuras;
• Coverage C para propiedad personal;
• Coverage D para pérdida de uso;
• Coverage E para responsabilidad personal;
• Coverage F para pagos médicos a terceros.

Los porcentajes por defecto merecen una mirada, porque casi nadie los revisa. En la HO-3 y en la DP-3 de Citizens, la Coverage B (otras estructuras) viene por defecto en 2% de la Coverage A, y puede subirse en incrementos de 5% hasta 60%, o excluirse por completo. Con una Coverage A de $400,000, ese 2% son $8,000 — que es lo que tendrías para un garaje separado, un cobertizo o una cerca.

La estructura suele cubrirse frente a riesgos de forma abierta, salvo exclusiones. Las pertenencias suelen estar cubiertas por los riesgos nombrados en el contrato. Los endosos pueden modificar ambas partes.

Qué debes construir en una DP-3

La DP-3 puede ofrecer cobertura amplia para la estructura, pero no debes asumir que incorpora pertenencias, fair rental value o liability en la misma forma o cantidad que una HO-3.

Para una propiedad de alquiler, revisa expresamente:

• edificio y otras estructuras;
• electrodomésticos o muebles del propietario;
• fair rental value después de una pérdida cubierta;
• premises liability — y este es el ejemplo más limpio de la diferencia: en la HO-3 de Citizens la responsabilidad figura como cobertura del paquete (Coverage E: Liability $100,000 limit), mientras que en la DP-3 de la misma compañía aparece marcada como opcional (Coverage L: Liability $100,000 limit (optional)). Misma cifra, misma aseguradora: en una viene y en la otra hay que pedirla. En ambas el worksheet indica que el límite no se puede subir, así que la decisión es tenerla o no tenerla;
• vandalismo y restricciones por vacancia;
• daños de agua y límites especiales;
• ordenanza o ley;
• pérdida de renta y período de indemnización;
• requisitos para alquiler a corto plazo.

Una declarations page con Coverage A no cuenta toda la historia.

Special form no significa «todo riesgo»

Tanto en HO-3 como en DP-3, open perils o special form significa que la estructura está cubierta frente a causas de pérdida salvo las excluidas y sujeta a las condiciones del contrato. No significa que cualquier daño tenga cobertura.

Inundación, desgaste, mantenimiento, movimiento de tierra y otras causas suelen estar excluidas o tratadas de forma especial. Los daños de agua también dependen de cómo comenzó el agua y de los límites o endosos que aparezcan en la póliza.

Replacement cost y actual cash value

No deduzcas la base de pago solo por las siglas HO-3 o DP-3. En las formas de Citizens, por ejemplo, la Coverage C (propiedad personal) viene por defecto en 25% de la Coverage A y se liquida a actual cash value en ambas. La diferencia está en si esa base puede mejorarse: el worksheet de la HO-3 indica que hay replacement cost disponible, y el de la DP-3 responde que no.

El contraste se ve todavía mejor en los límites especiales: en la DP-3 de Citizens las joyas, las armas y la plata aparecen como no cubiertas, mientras que la HO-3 les asigna $1,000, $2,000 y $2,500 respectivamente.

Revisa cómo se liquida:

• la estructura;
• el techo;
• la propiedad personal;
• ciertas superficies o componentes.

Puede existir replacement cost para una parte y actual cash value para otra. También pueden aplicarse condiciones para recuperar la depreciación después de completar las reparaciones.

La información que debes declarar

• ocupación actual y fecha de cualquier cambio;
• nombre del propietario o entidad correcta;
• alquiler anual, mensual o de corto plazo;
• existencia de property manager;
• número de unidades y familias;
• períodos de vacancia;
• muebles y equipos del propietario;
• ingreso mensual que deseas proteger;
• inspecciones y actualizaciones de la vivienda.

Si la propiedad está en una LLC, no asumas que una póliza personal la trata igual. Deben revisarse el interés asegurable y el named insured.

Preguntas frecuentes

¿Una DP-3 siempre es para propietarios que alquilan?

No exclusivamente. Puede utilizarse por alquiler, por antigüedad de la vivienda o por otras razones de underwriting. La compañía define la elegibilidad.

¿Una HO-3 cubre un alquiler por Airbnb?

No debe presumirse. El alquiler de corto plazo puede requerir un endoso o un producto específico. Declara el uso antes de aceptar reservas.

¿La DP-3 cubre las pertenencias del inquilino?

Normalmente el inquilino necesita su propia renters policy. La DP-3 del propietario protege los intereses del propietario, según las coberturas contratadas.

¿Cuál cuesta menos?

Depende de la propiedad, el uso, los límites, la ubicación y la compañía. Una diferencia de precio sin comparar coberturas no responde cuál conviene.